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定期的な劣化診断が建物を長生きさせる
劣化診断の必要性
建物の劣化は建ててすぐに始まっています。そのため、普段から、建物の現状を把握や管理するために定期的な劣化の診断が必要になってきます。建物の修繕計画を立てるときには必ず劣化診断をし、それを参考にして修繕計画が立てられることになります。
劣化の進行予測は完全にはできませんが、定期的に診断をすることで優先的に修繕する箇所の判断がつきやすく、修繕時期の目安も判断しやすくなります。それにより、何年後にどのくらいの費用が必要かも大体予測をつけることが可能です。定期的に診断をすることで、早期発見、早期修繕につながり、それが建物を長生きさせることにもつながります。
また、耐震補強があまりされていないマンションでは、地震が起こるたびに建物に負担がかかっている可能性が高く、それが劣化につながってくることもあります。劣化の進行を早めないためにも、耐震補強はきちんとする必要があります。
劣化の診断の流れは、建物の概要調査、目視や問診による診断の後、様々な機器を使って建物を壊さずに行う検査、その後、必要な場合は破壊試験を含めて事細かに検査をします。診断で見落としがあると、修繕してもすぐに不具合が出てきてしまうので、信頼できる業者選びが重要になってきます。信頼できる業者に定期的に診断をしてもらうことで、建物が深刻な状態になる前に早期発見できるので、コストが安く済みます。
全く検査をしないで劣化を放置していると住民にも被害がでますが、第三者の通行人などに対しての危険な事故につながる事もあり、事故に対する賠償金を払うことにもなってしまいます。そのため、建物の内部の劣化診断はとても重要ですが、外観部分も普段から維持管理しておく必要があります。内部、外部全てを普段から維持管理することで、資産としての価値を保つことにもなります。快適で安全な生活を送るためにも劣化診断はとても大切な検査なのです。
劣化診断の種類
建物の劣化診断は建物の構造、外壁、設備などを様々な機器を使って検査します。配管の劣化は内部で起こるため気づきにくく、内視鏡などで錆びや汚れの付着状況を定期的に診断する必要があります。外部は超音波肉厚測定で配管の肉厚の減りを検査します。マンションなどのコンクリートの外壁はもともとアルカリ性ですが、月日が経つにつれて中性化が進んでしまいます。中性化が進むと鉄筋が腐食しコンクリートのひび割れや、剥離が進みます。そのためコンクリートの中性化の深さを測定してアルカリ性に保たれているか診断する必要があります。
外壁の塗り替え修繕を行う前に診断しなくてはいけないことが、古い塗膜の付着力を調べることです。そのまま塗り替えられるか、古い塗膜を剥がしてから塗り替えをする必要があるかを診断します。マンションの外壁やタイルが剥がれることによるけが人が出ないようにするためにも赤外線外壁診断が必要になってきます。
赤外線を使えば、低コストで短期間の診断ができます。外壁がタイル張りのマンションや窓枠まわりに使われるシーリング材の劣化を調べるためシーリング材ダンベル試験という検査があります。タイルとタイルの目地やサッシ廻りに使われるゴムで材質によっては耐用年数10年というものもありますが、窓枠周りのシーリング材は防水という機能も備えているため定期的に劣化診断をして早めに修繕していく必要があるようです。コンクリートの圧縮強度の診断を行うことでコンクリートの強度がどのくらい保たれているか知っておくことも必要な検査です。
鉄筋探査機を使って、鉄筋の配筋状態やかぶり厚、鉄筋の直径を探査・測定する検査もあり鉄筋コンクリートが健康に保たれているか診断します。
劣化診断のタイミング
劣化診断をどの時期に行うかはとても重要です。診断のタイミングは目視で破損が目立つようになった場合や大規模修繕工事の前に行うのが一般的です。しかし、内部の劣化の進行は普段から確認できる部分ではないので、遅すぎると建物に致命的なダメージを与え高い修繕費を払う羽目になってしまいます。そのため診断を行うタイミングはとても重要になってきます。
大規模修繕工事は12年周期で行うことが良いとされているので、その1年か2年前には劣化診断を行うようにするといいでしょう。
配管設備の劣化は目視では分からないですし、劣化がかなり進んだ場合、住民の生活に直接的に被害が出てきてしまいます。5年ごとに診断をすることが望ましいとされていますが、最低でも10年以内には配管設備全体を検査する必要があります。
コンクリートの建物の耐用年数は50年～60年ぐらいと言われていますが、定期的に診断をして的確な処置をすれば寿命も長くなるといわれています。鉄筋コンクリートの建物を長生きさせるには、コンクリートの中性化をしっかり保たなければいけません。錆び汁やひび割れが見つかったら検査をする必要があります。
外壁落下事故などを防ぐために、平成20年4月から建築基準法改正により外壁の定期調査以外に10年ごとに全面打診調査が義務付けられました。外壁打診調査では足場を設置して行うテストハンマーによる打診がありますが費用がかなりかかってしまいます。そのため、期間が短くコストが安く済む赤外線外壁診断が知られるようになってきています。赤外線外壁診断では3年に1回、定期調査をして10年毎に全面調査をすることが最適です。塗装は10年が目安とされていますが、防水性は5年～7年でなくなってくるといわれています。塗装をして塗膜をすることで外壁を紫外線や雨風から守ることができますが、防水性がなくなってしまうと劣化の原因になります。そのため塗装が5年以上経過している場合は外装劣化の診断をしてみるといいかもしれません。
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